保障房在很多人心目中，是檔次不高、外觀一般、未來市場價(jià)值有限的代名詞。
綠城管理的保障房，卻經(jīng)常打破這種刻板印象。近2年，明源君看到過的新聞就包括：
● 綠城代建的安置房----紫薇公寓，在交付9年后，二手房價(jià)格比周邊商品房要高出7000元 /㎡。類似的案例還有不少。
● 綠城管理代建的幾個(gè)安置房項(xiàng)目交付后，“顏值”很高，讓“最美安置房”成了網(wǎng)絡(luò)熱詞。周邊商品房業(yè)主也紛紛表示羨慕。
●有個(gè)安置房項(xiàng)目拆遷，推進(jìn)很不順利。后來，當(dāng)?shù)鼐用衤犝f以后的房子是由綠城來代建，有400多戶連夜簽約。
……
之前，很多人認(rèn)為綠城造的房子之所以好，是因?yàn)榫G城是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的豪宅專家，不惜成本，將房子當(dāng)藝術(shù)品造。
可政府出資的保障房、安置房，其建安成本是相對固定的。為啥綠城做出來還是很不錯(cuò)，甚至遠(yuǎn)超周邊商品房呢？
下面幾張都是綠城代建的保障房項(xiàng)目的實(shí)景圖。如果其他房企掌握了相關(guān)技術(shù)，是不是也能在成本有限的情況下，做出同樣高品質(zhì)高顏值的房子呢？
為了搞清楚綠城的秘密，我們先來看一個(gè)細(xì)節(jié)。
下圖，是同一個(gè)施工單位，在同一個(gè)城市的相鄰項(xiàng)目，用完全相同的材料，做出來的不同效果。左邊是某房企的，右邊是綠城管理的……
明源君最近拿到了綠城管理很多內(nèi)部資料。研究以后，明源君發(fā)現(xiàn)：
表面來看，綠城管理做的事情，大家好像都在做。但是，綠城管理有“綠星標(biāo)準(zhǔn)”這套體系，并且在每個(gè)階段都做得更細(xì)致、更用心，讓標(biāo)準(zhǔn)完全落地。這些“量”的積累，最終產(chǎn)生了“質(zhì)”的差別……
同樣的5個(gè)環(huán)節(jié)
不一樣的操作
綠城管理內(nèi)部總結(jié)自己工程營造的經(jīng)驗(yàn)，主要是以下5個(gè)方面。仔細(xì)一看，他們并沒有什么特別之處，這似乎是很多房企都在做的。
下面，我們來仔細(xì)剖析一下，他們把這幾個(gè)環(huán)節(jié)都做到什么程度了……
一、針對保障房客戶，進(jìn)行全面的、有針對性的調(diào)研，并最終落實(shí)到設(shè)計(jì)
很多保障房項(xiàng)目不做調(diào)研，而是直接把其他地方的設(shè)計(jì)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)“復(fù)制”到當(dāng)?shù)兀@樣一來，雖然省事，卻肯定會有很多水土不服。
綠城管理做保障房，首先采用城市主流居住區(qū)設(shè)計(jì)理念，風(fēng)格和綠城商品房體系保持一致；其次一定是在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上。調(diào)研包括以下2個(gè)方面：
1、針對原住民進(jìn)行深度調(diào)研
比如杭州紅五月保障房項(xiàng)目，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)就針對紅五月村共約5334名村民進(jìn)行了年齡層分布研究，并對各年齡層居住需求進(jìn)行分析。
武義保障房項(xiàng)目，涉及600多戶村民，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對其中100名村民，面對面進(jìn)行了15次調(diào)研。
而且，這些調(diào)研并不是簡單的打勾選擇，而是開放式的，下圖就是武義保障房項(xiàng)目原定的調(diào)研重點(diǎn)，和最終確定的村民關(guān)心重點(diǎn)，可以看出，有新增選項(xiàng)。
2、針對周邊已交付安置房及商品房進(jìn)行調(diào)研
綠城管理認(rèn)為，針對安置對象進(jìn)行調(diào)研固然重要，但是也有缺陷，因?yàn)楹芏啾Ｕ蠈ο螅安]有入住現(xiàn)代化小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。他們的想法，只有比較理想化的一個(gè)大致方向，而很多細(xì)節(jié)，只有入住以后，才會發(fā)現(xiàn)。
針對這個(gè)問題：
綠城管理會對自己操盤的安置房小區(qū)，周邊的相關(guān)單位、部門，以及其他已經(jīng)入住的安置小區(qū)的居民、物業(yè)，進(jìn)行問卷調(diào)查和深度訪談。也會對周邊已交付商品房進(jìn)行調(diào)研，分析當(dāng)?shù)乜蛻魧ψ》康闹髁飨埠谩?/span>
在上述2方面調(diào)研的基礎(chǔ)上，綠城管理才會形成項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告，用來指導(dǎo)方案設(shè)計(jì)。
比如：
如果原住民熱愛戲曲文化，就在建筑的公共空間設(shè)置戲臺；原住民如有辦紅白二事的習(xí)俗，就會統(tǒng)一設(shè)置禮堂之類的空間；原住民群體如有農(nóng)作習(xí)慣，會設(shè)置儲藏間；此外，設(shè)置大的交流空間，以滿足原住群體集會、聊天、活動需求……
杭州的海潮雅園在戶型設(shè)計(jì)上，規(guī)劃有65、90、110、140平方米四個(gè)面積段的產(chǎn)品。這不是拍腦袋想出來的，而是事先與原住民多輪溝通的結(jié)果。其中65平方米三房朝南的戶型，一般都是老年人住，或者計(jì)劃出租的。
充分了解和滿足居住者的精神需求，在保障房的建設(shè)中有重要意義，民風(fēng)民俗設(shè)計(jì)，已經(jīng)成為政府代建相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)---“綠星標(biāo)準(zhǔn)1.0G”的標(biāo)配，從民風(fēng)民俗及習(xí)慣的調(diào)研、到當(dāng)?shù)孛袼孜幕瘋鞒性O(shè)計(jì)等，都會在項(xiàng)目評分里有所體現(xiàn)。
二、標(biāo)準(zhǔn)先行，嚴(yán)控招標(biāo)、合約、工程策劃3個(gè)環(huán)節(jié)，讓綠星標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)到項(xiàng)目細(xì)節(jié)
綠城樂居集團(tuán)總經(jīng)理駱祎認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)重要，標(biāo)準(zhǔn)落地更重要。綠星標(biāo)準(zhǔn)的落地就是綠城管理的精益化管理動作。
集團(tuán)在眾多項(xiàng)目基礎(chǔ)上建立起來的各種標(biāo)準(zhǔn)，以及通過項(xiàng)目調(diào)研得出的個(gè)性化細(xì)節(jié)，最終要落實(shí)到項(xiàng)目本身，就要嚴(yán)控招標(biāo)、合約、工程策劃3個(gè)環(huán)節(jié)。
1、多輪評審與優(yōu)化，把集團(tuán)的優(yōu)秀管理制度融入項(xiàng)目招標(biāo)文件
武義項(xiàng)目，在充分與委托方及政府職能部門溝通后，由項(xiàng)目部牽頭先后組織13次討論會，修改招標(biāo)文件23稿，才將集團(tuán)的要求、標(biāo)準(zhǔn)、理念完全融入招標(biāo)文件之中。
2、工程策劃，是工程預(yù)演和工程難點(diǎn)管控的有效手段
招標(biāo)、合約兩步，讓集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)現(xiàn)，有了法律以及條文上的保證。
而要保證各種細(xì)節(jié)的完美，必須要依據(jù)項(xiàng)目綜合情況，梳理本項(xiàng)目的特點(diǎn)，再結(jié)合集團(tuán)的各項(xiàng)管控要求，做細(xì)致的工程策劃。
下圖是綠城某項(xiàng)目的工程策劃書和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)工作責(zé)任清單，其細(xì)致程度大家可以感覺一下。
下圖則是武義安置房項(xiàng)目3個(gè)階段的場布策劃。
這個(gè)策劃遵循五大原則：
最大限度地縮短場內(nèi)運(yùn)輸距離，減少場內(nèi)二次搬運(yùn)；
現(xiàn)場地面、道路應(yīng)作硬化處理，并樹立有效的排污系統(tǒng)；
現(xiàn)場分階段（基礎(chǔ)、主體、裝飾）布置，力求緊湊，少占用施工用地；
符合環(huán)保、消防等要求；
生活區(qū)與相關(guān)辦公區(qū)、生產(chǎn)區(qū)分開。
一般項(xiàng)目，會針對項(xiàng)目最復(fù)雜的1、2個(gè)部分，制定專門的施工方案。
而綠城管理每個(gè)項(xiàng)目，細(xì)化的專門施工方案有時(shí)候是2位數(shù)，下圖是武義項(xiàng)目的部分施工方案。
做完工程策劃以后，綠城管理還會運(yùn)用BIM技術(shù)對項(xiàng)目進(jìn)行全過程預(yù)演，一般來說包括下面3個(gè)方面——
場布優(yōu)化：利用BIM場布模型，對臨時(shí)設(shè)施的位置及交通路線進(jìn)行合理優(yōu)化，為現(xiàn)場安全文明施工、綠色施工提供有力支持；并實(shí)現(xiàn)施工現(xiàn)場標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)。
全過程施工模擬：施工風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估，提前對危險(xiǎn)場所進(jìn)行預(yù)判，明確一級危險(xiǎn)區(qū)、二級危險(xiǎn)區(qū)和三級危險(xiǎn)區(qū)。
節(jié)點(diǎn)深化：利用BIM技術(shù)進(jìn)行三維可視化判斷節(jié)點(diǎn)的合理性。
這個(gè)環(huán)節(jié)作用是巨大的，比如，武義項(xiàng)目在建模過程中就發(fā)現(xiàn)了22處建筑問題，56處結(jié)構(gòu)問題。其中包括構(gòu)件標(biāo)高、構(gòu)件重疊凈高不足等問題。
最終通過多專業(yè)合并檢查，發(fā)現(xiàn)了眾多的碰撞點(diǎn)，并逐一解決。
三、對圖紙逐一評審，努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本管控終極目標(biāo)：零聯(lián)系單
項(xiàng)目圖紙做法是否合理可行且經(jīng)濟(jì)？與招標(biāo)清單是否相符？
項(xiàng)目的成本管理部門會對樣板清單進(jìn)行分析整理，通過會議形式，規(guī)劃設(shè)計(jì)部及工程部對圖紙做法逐一評審，進(jìn)行優(yōu)化。通過優(yōu)化可縮減成本，通過評審可減少施工過程中聯(lián)系單的發(fā)生概率。
四、三個(gè)樣板先行，每個(gè)樣板都要努力做到完美
樣板先行，這是大部分房企都會做的，而綠城管理內(nèi)部的樣板先行，則做得更加細(xì)致。除了標(biāo)準(zhǔn)、流程嚴(yán)格之外，其項(xiàng)目工作人員對自身要求也極高，更加注重于實(shí)體工藝樣板和交付樣板的評審和檢查驗(yàn)收，對現(xiàn)場施工人員和監(jiān)理完成技術(shù)交底和培訓(xùn)合格后，再大面積施工。
首先是展示工藝樣板。
這些樣板主要集中體現(xiàn)工程施工的工藝工法及施工要點(diǎn)，對施工進(jìn)行前置指導(dǎo)，在各標(biāo)段首批±0前完成，并在場地內(nèi)集中展示。兼顧了施工交底、指導(dǎo)功能，與人員參觀、體驗(yàn)功能。項(xiàng)目工地開放日中它也是重要的展示元素。
綠城管理要求每道工序開始前必須先做樣板，經(jīng)評審后才可以大面積施工。其中外立面等重要評審是集團(tuán)完成的，還有一些則是項(xiàng)目本身評審。
可不管是哪個(gè)級別評審，都很嚴(yán)格。
以武義項(xiàng)目為例，其樁基階段的鋼筋籠加工制作樣板，是項(xiàng)目層級評審的，但卻先后制作了三次，才通過評審。
因?yàn)榘压ぷ鞫甲龅搅司婊?，所以綠城管理保障房的項(xiàng)目的工藝樣板展示，基本水平都是下圖這樣的。
其次是實(shí)體樣板。
這種樣板就在施工的樓內(nèi)，主要供項(xiàng)目施工班組、監(jiān)理、工程分管人員交底，并利于提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工中的錯(cuò)誤、缺陷及不合理性，指導(dǎo)后續(xù)大面積施工。
最后是交付展示樣板。
是按照合同交付標(biāo)準(zhǔn)做的，作為施工與驗(yàn)收的參考。
綠城管理認(rèn)為，“樣板先行”的意義有以下一些：
將設(shè)計(jì)要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)具體化、實(shí)物化，樹立施工標(biāo)桿，引領(lǐng)后續(xù)標(biāo)準(zhǔn)化施工，有利于工程施工中重要工序與關(guān)鍵環(huán)節(jié)的質(zhì)量管控。
提前檢驗(yàn)施工工序、工藝工法的可操作性、效能，以及與成本的關(guān)系，最大程度避免后續(xù)工程質(zhì)量問題的出現(xiàn)，提高工程品質(zhì)；
提前檢驗(yàn)交付戶型的功能性、交付標(biāo)準(zhǔn)是否滿足需求，避免后期返工、客訴等情況的發(fā)生；
工程管理人員與施工班組提前學(xué)習(xí)、熟悉施工工藝，利于提前落位優(yōu)秀班組。
展現(xiàn)企業(yè)形象，創(chuàng)造雙標(biāo)化工地，表明綠城對產(chǎn)品品質(zhì)管控的決心。
不論是工程策劃還是樣板先行，都以綠星標(biāo)準(zhǔn)的“品質(zhì)目標(biāo)”這個(gè)指標(biāo)作為導(dǎo)向，在綠城內(nèi)部，做出高品質(zhì)的項(xiàng)目，其榮譽(yù)感高于銷冠。
五、對整個(gè)施工過程進(jìn)行嚴(yán)格管控，反復(fù)交底、反復(fù)考試、反復(fù)檢查，保證每一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)責(zé)任都能落實(shí)到人
定好標(biāo)準(zhǔn)，做好樣板，最后就是如何把樣板的高標(biāo)準(zhǔn)復(fù)制到整個(gè)項(xiàng)目了。綠城管理的經(jīng)驗(yàn)，是要做好以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：
1、對項(xiàng)目管理人員進(jìn)行嚴(yán)格選擇、培訓(xùn)、考試，保證他們?nèi)嬲莆帐┕?biāo)準(zhǔn)和技術(shù)細(xì)節(jié)
根據(jù)綠星標(biāo)準(zhǔn)，綠城會對項(xiàng)目管理人員的職稱、工作經(jīng)驗(yàn)、過去合作方的評價(jià)，進(jìn)行全面的評估打分，保證每個(gè)項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)都是有匹配的背景和能力的。
團(tuán)隊(duì)確定以后，還會進(jìn)行培訓(xùn)、考試，保證他們能與時(shí)俱進(jìn)。比如杭州九喬項(xiàng)目，就組織多次學(xué)習(xí)，并進(jìn)行多次考試，其中還包括飛行檢測考試。
2、對施工單位、施工人員反復(fù)交底，不厭其煩的交底，直到他們完全理解相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)
一般的項(xiàng)目施工，每個(gè)階段能有一兩次交底都不錯(cuò)了。
可綠城管理很多保障房項(xiàng)目的交底，是幾十次。比如，杭州九喬項(xiàng)目的交底次數(shù)，就達(dá)到了40次！
3、選擇優(yōu)秀班組進(jìn)場施工
綠城管理的項(xiàng)目，在工序開展前即做好班組的考察，選取優(yōu)秀班組進(jìn)場施工，在進(jìn)場后考核樣板，考核不通過一律不準(zhǔn)使用。
4、組織多層次、多角度的檢查，查出問題馬上處理，重要節(jié)點(diǎn)責(zé)任不管多久都能落實(shí)到人
比如杭州九喬項(xiàng)目，針對樓板厚度的質(zhì)量通病，采用了如下三種控制措施。
該項(xiàng)目的“實(shí)測實(shí)量”，則安排了如下5步，并嚴(yán)格執(zhí)行。
而集團(tuán)，也會對整個(gè)集團(tuán)的項(xiàng)目進(jìn)行各種突擊飛行巡查，僅2019年第三季度，集團(tuán)完成工程巡查259次，巡查項(xiàng)目45個(gè)。
一旦查出問題，馬上就會處理，以儆效尤。比如武義項(xiàng)目，在施工中就曾作出如下處理：
●更換項(xiàng)目經(jīng)理1名，淘汰監(jiān)理3人
●更換泥工、木工等班組若干。
●工作聯(lián)系函涉及處罰金額300000元。
5、所有的施工過程、建筑材料，都可追溯，責(zé)任能落實(shí)到人
工藝之外，和項(xiàng)目質(zhì)量有關(guān)的就是材料了。綠城的《項(xiàng)目運(yùn)營手冊工程弦之建安工程分弦》和《樣板管理實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)》中明確了各分部、分項(xiàng)工程及關(guān)鍵部位、關(guān)鍵環(huán)節(jié)的質(zhì)量責(zé)任人，通過質(zhì)量責(zé)任追溯制度、崗位責(zé)任追溯制度、分部分項(xiàng)的停止點(diǎn)、見證點(diǎn)檢查要求，督促現(xiàn)場施工使用材料與用于陳列室內(nèi)展示材料一致，保證工程質(zhì)量的可追溯性。
綠城管理一直致力于建立自己的“合格供應(yīng)商庫”，以更好地匹配優(yōu)質(zhì)政府建設(shè)項(xiàng)目需求。在供應(yīng)商指標(biāo)上，綠星標(biāo)準(zhǔn)從設(shè)計(jì)類、施工材料類、服務(wù)監(jiān)理類三方面提出了明確要求。
比如材料供應(yīng)商，綠星標(biāo)準(zhǔn)中相關(guān)部分就是非常落地的，其對門窗供應(yīng)商的評價(jià)打分，就細(xì)致到下圖中的程度了。
綠城管理總結(jié)項(xiàng)目營造經(jīng)驗(yàn)、分析工程質(zhì)量管控要點(diǎn)，形成了各工程階段停止點(diǎn)、見證點(diǎn)內(nèi)容清單，并制定了各類《停止點(diǎn)及見證點(diǎn)檢查表》。
總包單位施工到停止點(diǎn)和見證點(diǎn)時(shí)，應(yīng)無條件停止下道工序施工，待綠城管理和監(jiān)理單位檢查通過，留存管理記錄及影像資料后，方能進(jìn)入下道工序施工；若未經(jīng)檢查擅自進(jìn)入下道工序，將被責(zé)令返工并處以罰款。
停止點(diǎn)、見證點(diǎn)貫穿著項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)過程，可以說是綠城材料可追溯制度最有力的保障。其密集程度，也多于一般項(xiàng)目。這保證了每個(gè)節(jié)點(diǎn)的建設(shè)者、檢查者，都非常明確，心里都很清楚自己應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。
不斷豐富地標(biāo)準(zhǔn)體系
隱藏著綠城的野心
我們前面看到的是綠城的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，如何一步步落地成為項(xiàng)目的完美細(xì)節(jié)的。下面我們來看看這套標(biāo)準(zhǔn)本身。
綠城管理把多年來代建所積累的產(chǎn)品和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，梳理成了“綠星標(biāo)準(zhǔn)1.0”。它包括產(chǎn)品、運(yùn)營、服務(wù)、供應(yīng)商四類指標(biāo)。
這套標(biāo)準(zhǔn)還有自己的細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，比如政府代建相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)就是“綠星標(biāo)準(zhǔn)1.0G”，它和通用版綠星標(biāo)準(zhǔn)最大的區(qū)別之一，就是添加了“民風(fēng)民俗設(shè)計(jì)”模塊。如下圖所示：
上圖中的每個(gè)模塊，都經(jīng)歷過一個(gè)反復(fù)研究和進(jìn)化的過程，已經(jīng)相當(dāng)細(xì)致了，可以在百分制下對每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行打分。下面是其部分產(chǎn)品指標(biāo)：
而其評分標(biāo)準(zhǔn)，則是更加細(xì)致的，已經(jīng)細(xì)化到具體材料、工藝了，如下圖所示：
綠城管理在前不久舉行的第八屆工地開放日啟動儀式上，對首批政府代建星級項(xiàng)目進(jìn)行了綠星授牌。也就是說，以后綠城管理的保障房都是要根據(jù)上面說的這套標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行打分，并評定星級的。
明源君之前曾經(jīng)提到過，綠城管理對于做綠星標(biāo)準(zhǔn)這件事，其實(shí)背后藏著綠城管理整合國內(nèi)代建市場的野心。（點(diǎn)擊后面超鏈可閱讀：綠城的野心！用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，團(tuán)結(jié)全國中小房企，和千億巨頭們一決高下）
簡單來說，綠城管理打造綠星標(biāo)準(zhǔn)的目的，就是要建立一套代建方、委托方、消費(fèi)者、供應(yīng)商4方都認(rèn)同的話語體系，選擇彼此適合的合作方，通過標(biāo)準(zhǔn)讓大家對好房子的認(rèn)知達(dá)成一致。其思路如下圖所示：
比如政府代建標(biāo)準(zhǔn)“綠星標(biāo)準(zhǔn)1.0G”的目標(biāo)，是努力讓政府代建項(xiàng)目有一套體系化的營造標(biāo)準(zhǔn)，從而規(guī)范政府代建行業(yè)。目前已經(jīng)有地方政府采用綠城的標(biāo)準(zhǔn)作為政府標(biāo)準(zhǔn)了。
當(dāng)然從綠星標(biāo)準(zhǔn)整體來看，其目的是要規(guī)范和推動整個(gè)代建行業(yè)的發(fā)展。目前國內(nèi)敢說自己的標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)比綠城高的房企，很少，綠城感覺自己應(yīng)該擔(dān)起這樣的責(zé)任。
而一旦綠城的標(biāo)準(zhǔn)成為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，其能獲得什么，是不言而喻的。
（作者：明源地產(chǎn)研究院總編、房企戰(zhàn)略首席研究員 王恒嘉）
