（作者：經濟觀察網）
這是一家與眾不同的公司。在房地產開發(fā)領域異軍突起一個分支“代建”，綠城房地產建設管理集團有限公司（簡稱“綠城管理”）已成為這一分支的領軍者。
2018年1月12日。北京。在“責任中國·2017CSR年度盛典”現場，綠城管理因其在政府代建領域的突出貢獻，獲得“2017年度CSR貢獻獎”。多年來，綠城管理將積極履行社會責任蘊含在代建商業(yè)模式中。其業(yè)務模式分為三種，一是政府代建，二是商業(yè)代建，三是資本代建，其中政府代建是公司代建業(yè)務的重要組成部分。綠城管理也是通過政府代建業(yè)務承擔起企業(yè)社會責任。綠城集團創(chuàng)始人、綠城中國聯席主席宋衛(wèi)平曾經說過，“政府代建是綠城回報社會、回報廣大民眾的一次歷史性機遇，是一項可以造福于農民、造福于原住居民、造福于廣大百姓的公德事業(yè)，一個盡責任、盡義務的機會?！?/p>
截至目前，綠城管理已為近10萬戶原住民改善了居住環(huán)境，是迄今為止參與城市更新、累計代建規(guī)模最大的品牌房企之一。
分析人士曾算過一筆賬，去年綠城的商業(yè)代建板塊有430億的銷售額，同時，另有215萬方的政府保障房交付，若以同區(qū)域房價來折算銷售額，該部分物業(yè)貨值大約有300億。兩塊加起來，其代建板塊2017年做到大約700億的銷售規(guī)模。但是事實上，做保障房不同于做商品房，并不以銷售額來衡量其價值。綠城雖然做了多年的保障房，但是從來都沒有計算過銷售額，也不能參加房地產開發(fā)商的銷售額排名。政府代建業(yè)務，也不以賺錢為目的。綠城管理真正想做的是“政府與經濟社會發(fā)展的責任分擔者、區(qū)域經濟發(fā)展的深度參與者、政府購買公共服務的優(yōu)質提供者”。同時，通過給原住民提供高品質的住宅，以及完善的醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等配套設施與服務，幫助原住民再次融入城市文明，這也是綠城管理政府代建的初衷所在。
為更多人造更多好房子
綠城早在2005年就開始介入杭州“城中村”改造和安置房代建。這是政府代建的發(fā)端。因其政府安置房做得漂亮、成本控制得好，政府代建項目越來越多；很多中小開發(fā)商看到綠城代建項目快速發(fā)展，品質不俗，也開始請綠城做代建，這是商業(yè)代建業(yè)務的起步；很多金融機構看到綠城管理的專業(yè)代建模式，愿意把不良資產交給綠城管理處置，來提高不良資產的轉換率，并且通過共同投資項目，由綠城管理提供投前分析、投后管理以及風險管控，發(fā)揮各自所長，獲得雙贏，這是資本代建。正是這樣，綠城管理整個代建體系一步步建立和發(fā)展起來。
目前在綠城管理的代建的項目中，屬于政府委托代建的占比約4成。這些讓政府放心的民生工程，恰恰體現了綠城管理這家企業(yè)的社會責任感。政府機構以契約形式委托綠城管理負責項目部分前期管理、規(guī)劃設計、工程營造、成本管理、竣工驗收、資產交付及合同約定期限內的維保管理等全過程的管理，實現合同約定的質量、進度、投資預算控制等目標，從而為政府機構節(jié)約大量的時間成本和財務成本。同時，綠城管理還對這些民生工程進行增值服務。比如根據功能分區(qū)，結合綠城產品序列，實現按需定制，完善醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等配套設施，推動文化產業(yè)建設，力推建筑工業(yè)化，帶動裝配建筑上下游產業(yè)園建設，引入綠城4S服務體系，實現服務前置化、智能化、人性化。
綠城管理首創(chuàng)按需定制、共創(chuàng)價值的代建4.0體系，其中，品質信用協(xié)定通過品質認證、品質服務與品質保障，讓原住民住上綠城的好房子、過上綠城的好生活。而價值分享計劃通過三增值與五承諾，形成上下游協(xié)同發(fā)展的產業(yè)生態(tài)圈，讓政府放心，并且有利于推動城鎮(zhèn)化建設。
綠城管理在大力推進保障房代建的同時，還積極參與學校代建，踐行社會責任。僅2017年全年，就達成了與杭州下沙、濱江、富陽和溫州鹿城區(qū)等地44所學校的代建合作。這些學校代建項目，是不賺錢的項目，屬于相對公益的項目。
打造“后服務體系”
在代建商業(yè)模式不斷創(chuàng)新過程中，綠城管理更多考慮到作為房地產開發(fā)服務商應該履行的社會責任，并著手搭建代建領域的房地產開發(fā)“后服務體系”。
對于建立房地產開發(fā)“后服務體系”的必要性，舉例說明，很多高樓大廈的幕墻系統(tǒng)，都是有一定的使用壽命的，在這個過程中必須要維修、保養(yǎng)，否則會造成隱患。
但鮮有企業(yè)在這方面有所作為。這些高樓外立面的玻璃幕墻，在超過25年的使用壽命之后，該怎么辦？誰來保障居民的安全？
業(yè)內人士表示，在歐美一些國家，對于相關建筑的維護保養(yǎng)，是有強制的法律規(guī)定的。比如說德國的一些建筑，規(guī)定五年必須檢修，十年必須更新一些部件等。
但是中國目前還沒有這種強制措施，在法律上也存在空白。
綠城管理將綠城中國正在積極推動建立的“后服務體系”，應用到代建項目中，為購房者提供不同年限的優(yōu)質4S服務包。
以線上線下相結合的O2O模式，搭建房屋維修保養(yǎng)、煥新、增值、城鎮(zhèn)更新等全使用周期服務鏈?？梢钥吹?，在一般情況下，開發(fā)商需要在質保期內出現的各類問題負責，
而綠城管理作為開發(fā)商的服務商，額外提供這樣一套在房屋質保期后的“后服務體系”，為代建項目購房者解決了后顧之憂，填補了質保期外的空白。
我們看見在中國的城市化進程中，有這樣一家具有責任感的企業(yè)，在堅持不懈地探索如何讓更多人住上更多好房子，我們更希望綠城管理集團能在今后堅持以自己獨特的商業(yè)模式，積極投身城市更新與城鎮(zhèn)化建設，為創(chuàng)造美麗的城市做貢獻，讓更多人能住上好房子，享受文明成果。
