2020年7月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳對(duì)外發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確提出2020年新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶;到“十四五”期末(2025年底)，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。7月24日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)的全國(guó)房地產(chǎn)座談會(huì)提出：要做好住房保障工作，因地制宜推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和棚戶區(qū)改造，著力解決城市新市民和年輕人住房問(wèn)題。
近年來(lái)，中央層面已經(jīng)多次發(fā)文力推“舊改”，此次發(fā)文和會(huì)議不僅要求“全面推進(jìn)”，嚴(yán)格確立了各項(xiàng)目的具體完成時(shí)間表，而且與住房保障工作緊密結(jié)合，這意味著“舊改”時(shí)代的全面到來(lái)。
國(guó)務(wù)院新聞辦公室于2020年7月21日下午3時(shí)舉行國(guó)務(wù)院老舊小區(qū)改造政策吹風(fēng)會(huì)
房產(chǎn)行業(yè)的存量時(shí)代與城市有機(jī)更新
目前在我國(guó)，存在著總規(guī)模達(dá)200萬(wàn)億平方米的老舊資產(chǎn)在等待改造升級(jí)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，城市更新成為行業(yè)探討的新命題。
老舊小區(qū)環(huán)境差、設(shè)施簡(jiǎn)陋、無(wú)人管問(wèn)題多
在2019年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，首次強(qiáng)調(diào)了“城市更新”這一概念。會(huì)議提出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。
邁入新世紀(jì)以來(lái)，圍繞應(yīng)對(duì)城市化帶來(lái)的諸多挑戰(zhàn)，杭州先后實(shí)施了20多項(xiàng)重大工程，由點(diǎn)到面、由線到片，大力推進(jìn)城市形態(tài)、街道建筑、自然人文景觀、城市道路、城市河道、城市產(chǎn)業(yè)、城市管理的有機(jī)更新，初步形成了推進(jìn)“城市有機(jī)更新”、走科學(xué)城市化道路的“杭州經(jīng)驗(yàn)”。
杭州城市更新典型案例：京杭大運(yùn)河拱宸橋夜景
杭州市委市政府始終堅(jiān)持“以民為本”“保護(hù)第一”“生態(tài)優(yōu)先”“文化為要”等城市有機(jī)更新理念，圍繞打造“生活品質(zhì)之城”，危舊房改善工程與背街小巷改善工程、庭院改善工程、物業(yè)管理改善工程有機(jī)結(jié)合起來(lái)，做到城市有機(jī)更新整體安排、有序推進(jìn)，形成“四位一體”破解老城區(qū)居民“住房難”問(wèn)題的“杭州模式”。同時(shí)通過(guò)理順城市化與工業(yè)化的關(guān)系、城市化與國(guó)際化的關(guān)系、城市規(guī)劃建設(shè)管理與城市有機(jī)更新的關(guān)系、轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式與城市有機(jī)更新的關(guān)系、歷史文化名城保護(hù)與城市有機(jī)更新的關(guān)系，深入推進(jìn)生態(tài)型、人口型、質(zhì)量型、效益型的城市化，為杭州城市有機(jī)更新發(fā)展提交了一份滿意的答卷。
總結(jié)這些年杭州的探索與實(shí)踐，應(yīng)對(duì)城市化帶來(lái)的諸多挑戰(zhàn)，必須走“城市有機(jī)更新”之路。“城市有機(jī)更新”既有別于西方國(guó)家的“城市更新”，更不同于“拆老城、建新城”的舊城改造，其最鮮明的特點(diǎn)就是傳承歷史、面向未來(lái)，和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展，其實(shí)質(zhì)就是走科學(xué)城市化道路。
從綠城管理上市看杭州城市有機(jī)更新的
房產(chǎn)企業(yè)代建模式
2007年1月份，杭州市委、市政府舉行會(huì)議正式確定將享有“人間天堂”美譽(yù)的杭州定位為“生活品質(zhì)之城”，其中，生活品質(zhì)表示人們?nèi)粘Ｉ畹钠肺逗唾|(zhì)量，包括經(jīng)濟(jì)生活品質(zhì)、文化生活品質(zhì)、政治生活品質(zhì)、社會(huì)生活品質(zhì)、環(huán)境生活品質(zhì)“五大品質(zhì)”，住房質(zhì)量作為生活品質(zhì)中的重要一環(huán)，在當(dāng)時(shí)城市跟新緩慢、老舊小區(qū)問(wèn)題較多的杭州面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。
面對(duì)當(dāng)時(shí)的情形，杭州市委、市政府提出要加快推進(jìn)保障性住房體系建設(shè)，確保實(shí)現(xiàn)“五個(gè)房等人”，努力實(shí)現(xiàn)“六個(gè)新突破”，通過(guò)打造經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房（即經(jīng)濟(jì)租賃房）、限價(jià)商品房（即拆遷安置房）、人才房、危改房“六房并舉”保障性住房體系的“杭州模式”讓杭州人包括“新杭州人”人人安居樂(lè)業(yè)、共建共享“生活品質(zhì)之城”。其中的“抓品質(zhì)”，就是要堅(jiān)持代建制，將項(xiàng)目建設(shè)交給專業(yè)的房地產(chǎn)公司來(lái)充分借力品牌房產(chǎn)公司的技術(shù)、人力、經(jīng)驗(yàn)等資源優(yōu)勢(shì)，確保保障性住房達(dá)到商品住房品質(zhì)。
杭州海潮雅園
與此同時(shí)，綠城作為當(dāng)時(shí)杭州首屈一指的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，全面響應(yīng)政府號(hào)召，踴躍承接杭州各區(qū)“城中村”改造和安置房代建項(xiàng)目，開(kāi)啟探索代建模式新時(shí)代。從2010年接管第一個(gè)商業(yè)代建項(xiàng)目，到2015年綠城管理集團(tuán)掛牌成立，再到2020年香港成功上市，十年以來(lái)，綠城管理作為綠城品牌和綠城代建管理模式輸出的主體，在政府代建領(lǐng)域耕耘不止，積累了豐富的代建管理經(jīng)驗(yàn)。
綠城管理政府代建發(fā)展歷程
綠城管理于2020年7月10日在香港上市
成為“中國(guó)代建行業(yè)第一股”
歸納起來(lái)，以綠城管理為代表，房產(chǎn)企業(yè)代建項(xiàng)目營(yíng)造過(guò)程具有以下四個(gè)鮮明特點(diǎn)：
第一，重視調(diào)研，按需設(shè)計(jì)。開(kāi)始項(xiàng)目之時(shí)，調(diào)研工作是第一步。充分考慮不同群體融合、社區(qū)有效管理、安置滿意度等問(wèn)題。在設(shè)計(jì)前期，調(diào)研區(qū)域發(fā)展、傳統(tǒng)文化、風(fēng)俗習(xí)慣等，形成針對(duì)性的前期調(diào)研報(bào)告，以指導(dǎo)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)。
如杭州紅五月保障房項(xiàng)目，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)就與政府部門(mén)合作，針對(duì)紅五月村共約5334名村民進(jìn)行了年齡層分布研究，面對(duì)面進(jìn)行了15次調(diào)研，并對(duì)各年齡層居住需求進(jìn)行分析。而且，這些調(diào)研并不是簡(jiǎn)單的肯定否定，而是開(kāi)放式的，村民關(guān)心重要問(wèn)題都要體現(xiàn)出來(lái)。
杭州紅五月保障房項(xiàng)目前期調(diào)研
在戶型設(shè)計(jì)時(shí)，注重居住對(duì)象對(duì)廚房、餐廳、客廳等生活習(xí)慣的訴求；園區(qū)配套中注重對(duì)文化禮堂、紅白事館等特殊需求的分析；在公共區(qū)域設(shè)計(jì)中設(shè)置引導(dǎo)安置戶向城市生活習(xí)慣轉(zhuǎn)變的設(shè)施……這些調(diào)研結(jié)果都會(huì)反饋給設(shè)計(jì)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)，在設(shè)計(jì)方案形成階段，遵循嚴(yán)格的設(shè)計(jì)方案評(píng)審制度，層層把關(guān)，通過(guò)綠城多年保障房設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)專業(yè)審視，保證方案不斷完善，指導(dǎo)后期營(yíng)造高品質(zhì)項(xiàng)目。
第二，可視化施工，三個(gè)樣板。雖然是保障房，但工藝樣板、實(shí)體樣板、交付樣板一個(gè)不能少，“樣板先行”是每個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作，每一個(gè)樣板都力求做到完美。更加注重于實(shí)體工藝樣板和交付樣板的評(píng)審和檢查驗(yàn)收，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工人員和監(jiān)理完成技術(shù)交底和培訓(xùn)合格后，再大面積施工。
“樣板先行”的做法，是將設(shè)計(jì)要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)具體化、實(shí)物化，樹(shù)立施工標(biāo)桿，引領(lǐng)后續(xù)標(biāo)準(zhǔn)化施工。工藝樣板兼顧了施工交底、指導(dǎo)功能，與人員參觀、體驗(yàn)功能，不僅對(duì)外開(kāi)放，可隨時(shí)參觀了解情況，同時(shí)也讓工人們可以詳細(xì)掌握每個(gè)結(jié)構(gòu)的細(xì)節(jié)。在實(shí)體樣板里，可以看到施工的全過(guò)程，并對(duì)照工藝樣板一一檢查工序。而交付樣板可以讓住戶提前檢驗(yàn)交付戶型的功能性、交付標(biāo)準(zhǔn)是否滿足需求，避免后期返工等情況的發(fā)生。
各類樣板現(xiàn)場(chǎng)展示區(qū)
第三，匠心營(yíng)造，保障品質(zhì)。對(duì)項(xiàng)目管理人員進(jìn)行嚴(yán)格選擇、培訓(xùn)、考試，保證各部門(mén)人員全面掌握施工標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)細(xì)節(jié)。實(shí)現(xiàn)施工現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，利用BIM場(chǎng)布模型，對(duì)臨時(shí)設(shè)施的位置及交通路線進(jìn)行合理優(yōu)化，為現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工、綠色施工提供有力支持。
為保障工程質(zhì)量，安置房建設(shè)中采用的原材料均為國(guó)內(nèi)知名品牌，如門(mén)窗、防火材料、消防材料等，并在合同中明確規(guī)定，不得隨意變更。原材料進(jìn)場(chǎng)前工程管理人員進(jìn)行嚴(yán)格審查，必須嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)范，在一些隱蔽工程的關(guān)鍵部位進(jìn)行影像資料存檔。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)通過(guò)反復(fù)交底、明確標(biāo)準(zhǔn)、層層驗(yàn)收、實(shí)測(cè)實(shí)量、全員參與等措施，所有施工過(guò)程和建筑材料都可追溯，責(zé)任到人，將品質(zhì)把控落到實(shí)處。
項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)實(shí)測(cè)實(shí)量自檢
第四，開(kāi)放工地，全程監(jiān)督。在保證施工安全的前提下，工地全面開(kāi)放，除了項(xiàng)目的自查、公司的巡查，村民監(jiān)督小組的監(jiān)督，并邀請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行“飛行檢測(cè)”來(lái)評(píng)估品質(zhì)，定期組織全國(guó)范圍的“工地開(kāi)放日”活動(dòng)。將項(xiàng)目工地打開(kāi)，接受社會(huì)各界檢閱?？蛻?、業(yè)主、同行都能夠親歷并見(jiàn)證保障房的營(yíng)造細(xì)節(jié)。值得一提的是，幾乎每一個(gè)保障房項(xiàng)目營(yíng)造過(guò)程中都少不了“村民監(jiān)督小組”的身影，老百姓親眼看著自己的房子一天天造起來(lái)，不用擔(dān)心偷工減料、質(zhì)量不好，紛紛期待能早日入住。
杭州大江東河莊項(xiàng)目村民監(jiān)督小組現(xiàn)場(chǎng)檢查
此類相關(guān)細(xì)致做法逐漸演化為為一套體系化的營(yíng)造標(biāo)“綠星標(biāo)準(zhǔn)1.0G”，用以指導(dǎo)綠城管理的所有保障房施工項(xiàng)目，從而規(guī)范政府保障房代建行業(yè)。
網(wǎng)紅安置房、保障房“豪宅”背后的秘訣，是綠城對(duì)品質(zhì)營(yíng)造的堅(jiān)持和對(duì)市場(chǎng)需求的敬畏。通過(guò)這樣精細(xì)管理和精心營(yíng)造，一大批既具顏值又有品質(zhì)的綠城保障房走紅網(wǎng)絡(luò)，如杭州海潮雅園、蕭山湖頭陳花苑、蕭山潮上云臨南苑等等，這些保障房項(xiàng)目一交付就刷新了人們對(duì)保障房、安置房的認(rèn)知，超出政府和業(yè)主的期望，無(wú)論品質(zhì)還是顏值都不輸商品房。
蕭山湖頭陳花苑
“去地產(chǎn)化思維”導(dǎo)向的
城市有機(jī)更新代建模式創(chuàng)新
今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確重申了“房住不炒”的定位，同時(shí)提出全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制。
中央明確提出不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，“平穩(wěn)健康發(fā)展”將是未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主旋律。面對(duì)時(shí)代發(fā)展的新局面，城市更新勢(shì)必成為下一輪房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)。在實(shí)際操作中，城市更新體現(xiàn)出許多形式，如老舊小區(qū)改造、老舊商場(chǎng)改造，老舊工業(yè)廠房改造等。
城市更新之老舊小區(qū)改造：杭州上城區(qū)新工社區(qū)
城市更新對(duì)解決城市擴(kuò)張受限、城市房屋建筑破舊及設(shè)施環(huán)境落后等問(wèn)題起到很大作用，逐漸成為提升城市效率、帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和轉(zhuǎn)型的主要驅(qū)動(dòng)力。
事實(shí)證明，做好城市更新，“去地產(chǎn)化思維”才是做好城市更新的新邏輯。城市更新要求“長(zhǎng)周期”，流程更復(fù)雜，操作難度更大；同時(shí)面臨金融工具的退出的問(wèn)題。這些邏輯完全不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)沖規(guī)模”的邏輯。
而從已有的城市更新成功的優(yōu)秀案例來(lái)看，這些改造雖然都是開(kāi)發(fā)商操盤(pán)，但是無(wú)一例外都是“去地產(chǎn)化思維”制勝的結(jié)果。與此同時(shí)，城市更新需要利用科技的力量去推動(dòng)，城市更新最核心的是‘新’，要在產(chǎn)業(yè)及運(yùn)營(yíng)模式方面創(chuàng)新，利用科技力量提升更新項(xiàng)目和區(qū)域的新品質(zhì)；隨著5G、大數(shù)據(jù)、AI系統(tǒng)、智能化等新技術(shù)的應(yīng)用，推動(dòng)著智慧城市的快速發(fā)展，而城市更新項(xiàng)目后續(xù)可以與智慧城市及高新技術(shù)相互整合，發(fā)揚(yáng)城市的文化，增強(qiáng)城市吸引力，制造更高品質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
